Sau gã khổng lồ Evergrande, Country Garden – nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc đã bị tuyên bố vỡ nợ trái phiếu nước ngoài. Điều này sẽ tác động gì đến nền kinh tế Trung Quốc và thế giới? Và Việt Nam cần lưu ý điều gì?
Điều gì đang xảy ra với Country Garden Holdings?
Country Garden, có trụ sở chính tại thành phố Phật Sơn (Quảng Đông) và được niêm yết tại Hồng Kông, là nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc (từ 2017 đến 2022 tính theo hợp đồng bán hàng), đã bị tuyên bố vỡ nợ Dollar vào ngày 17/10/2023 khi không thể thanh toán 15,4 triệu USD lãi trái phiếu vào cuối thời gian ân hạn 30 ngày từ 17/9.
Trong khi Evergrande tập trung tại các thành phố hạng nhất như Bắc Kinh và Thượng Hải, hoạt động của Country Garden tập trung cở các thành phố nhỏ hơn, mở rộng nhanh chóng trong thời kỳ lợi nhuận nhưng cũng chịu ảnh hưởng nặng nề hơn trong thời kỳ suy soái kinh tế. Công ty đã phát triển 3.000 dự án trên khắp đất nước và chuyển đổi hơn 1.400 thị trấn nông thôn thành thành phố. Tập đoàn này cũng phát triển bất động sản thương mại khác như khách sạn, bãi đỗ xe và các cửa hàng bán lẻ, và các lĩnh vực khác như robot và dịch vụ nông nghiệp.
Country Garden đang phải vật lộn với tình trạng khủng hoảng tiền mặt trong thời gian gần đây. Doanh số bán căn hộ của họ đã giảm 81% trong 9 tháng đầu năm 2023 so với cùng kỳ năm ngoái. Họ cũng báo cáo khoản lỗ kỷ lục 7 tỷ USD trong nửa đầu năm 2023[1]. Vào tháng 9/2023, Country Garden đã bỏ lỡ thời hạn ban đầu để trả 55,4 triệu USD[2] cho hai trái phiếu Dollar và gần đây họ đã công bố rằng họ có thể không thể thanh toán đúng hạn các khoản nợ và đang hướng tới việc tái cơ cấu nợ lớn nhất quốc gia. Ngày 10/10, công ty cho biết họ đã không thanh toán được 60 triệu USD cho một trái phiếu đáo hạn[3].
Country Garden vẫn chưa chính thức vỡ nợ đối với bất kỳ trái phiếu nội địa nào.
Khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc và nguyên nhân vỡ nợ của Country Garden
Thị trường bất động sản và hệ thống tài chính ở Trung Quốc có mối liên hệ mật thiết và không thể tách rời. Thị trường bất động sản là môt trong những lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế nước này. Việc nắm giữ nhà ở là thành phần chính trong tiền tiết kiệm và tổng tài sản của hộ gia đình. Năm 2022, giá trị danh nghĩa của thị trường bất động sản Trung Quốc ước tính khoảng 55 – 60 nghìn tỷ USD, lớn hơn tổng vốn hóa của thị trường chứng khoán Mỹ, là loại tài sản lớn nhất trên thế giới. Năm 2020, tỷ lệ tổng giá trị thị trường nhà đất trên GDP ở Trung Quốc đạt mức 414%, so với 148% ở Mỹ và 339% ở Anh[4].
Trong nhiều thập kỷ, nền kinh tế Trung Quốc đã dựa vào lĩnh vực bất động sản phát triển mạnh mẽ nhờ sự thúc đẩy của sự gia tăng dân số. Sự tăng trưởng nhanh chóng của thị trường bất động sản trong hai thập kỷ qua tại TQ được duy trì nhờ khoản nợ được tích lũy thông qua việc vay nợ của của các nhà phát triển bất động sản. Khi dân số Trung Quốc không còn gia tăng mạnh mẽ và các hạn chế nghiêm ngặt trong thời kỳ Covid đã làm thay đổi người tiêu dùng Trung Quốc, số lượng bất động sản cũng đã cung vượt quá cầu và các khoản nợ khổng lồ của các nhà phát triển bất động sản dần tăng lên đến mức khổng lồ. Để hạn chế sự tăng trưởng không bền vững và kiểm soát giá nhà ở các thành phố lớn vốn vượt quá khả năng chi trả của nhiều gia đình thuộc tầng lớp lao động, chính quyền Trung Quốc đã áp đặt một loạt quy định nghiêm ngặt đối với thị trường bất động sản.
Tháng 8/2020, Bắc Kinh đã đưa ra chính sách “ba ranh giới đỏ” nhằm mục đích giảm nhẹ bong bóng nhà đất đã hình thành trong nhiều thập kỷ ở nước này. Chính sách này có hai mục tiêu: (1) là giảm bớt sự phụ thuộc quá mức của nền kinh tế vào tài sản và (2) là hạn chế tình trạng đầu cơ khiến giá nhà tăng cao ngoài tầm với của người dân Trung Quốc. Theo chính sách này, các nhà phát triển bất động sản ở Trung Quốc phải đáp ứng các tiêu chuẩn nghiêm ngặt về tiềm lực tài chính, bao gồm giới hạn nợ ròng trên vốn chủ sở hữu dưới 100%. Nhiều nhà phát triển vốn đang hoạt động và đang phải gánh những khoản nợ đột nhiên không thể vay vốn theo quy định mới, đã khiến lĩnh vực bất động sản gặp phải tình trạng khủng hoảng tiền mặt nghiêm trọng.
Bên cạnh đó, các hạn chế khác cũng được áp dụng bao gồm hạn chế về việc mua nhà. Ví dụ tại nhiều thành phố lớn, một gia đình chỉ được phép mua tối đa hai bất động sản. Những chính sách nhà ở nghiêm ngặt đã dẫn đến doanh thu giảm sút và khó khăn tài chính cho các nhà phát triển bất động sản. Trong khi đó, các nhà phát triển bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào các khoản nợ để mở rộng sản xuất kinh doanh. Doanh số giảm mạnh trong những năm gần đây đã khiến thu nhập của các chủ đầu tư giảm sút và khó khăn trong việc tạo ra đủ dòng tiền để trả lãi và nợ ban đầu.
Tháng 9/2021, Evergrande, một trong những định chế bất động sản lớn nhất tại Đại Lục, đã bỏ lỡ thời hạn thanh toán 83,5 triệu USD cho trái phiếu nước ngoài. Tới tháng 8/2023, tập đoàn này đã phải nộp đơn xin phá sản tại Mỹ để cơ cấu lại khoản nợ của mình, công ty đã vỡ nợ với khoản nợ 300 tỷ USD, ngay sau đó là Kaissa Group Holdings và bây giờ là Country Garden.
Những khủng hoảng về tài sản của Trung Quốc là một phần kết quả của những chính sách từ chính quyền Bắc Kinh. Giám đốc điều hành của công ty phân tích rủi ro Teneo, ông Gabriel Wildau, đã từng chia sẻ rằng “Những gì Trung Quốc đang phải trải qua là một cuộc khủng hoảng do chính sách gây ra.”[5]
Hậu quả khi Country Garden vỡ nợ
Với tư cách là nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc, với số dự án trải dài trên khắp đất nước. Việc vỡ nợ trái phiếu nước ngoài hiện tại chưa ảnh hưởng đến trái phiếu nội địa của tập đoàn. Tuy nhiên, việc mất khả năng thanh toán các món nợ đến hạn cùng với tình hình kinh doanh và môi trường kinh tế hiện tại, rất khó để Country Garden có thể huy động vốn thông qua việc bán tài sản, thậm chí là tài sản tương lai. Tình hình khủng hoảng và nguy cơ phá sản của Country Garden có ảnh hưởng không nhỏ đến nền kinh tế Trung Quốc và có thể lan rộng ra nền kinh tế toàn cầu.
Đối với Trung Quốc
Thứ nhất, gây rối loạn tài sản sở hữu và bất ổn xã hội. Tổng nợ phải trả tính đến ngày 30 tháng 6 của Country Garden là 187 tỷ USD, thấp hơn nhiều so với khoản nợ 328 tỷ USD của Evergrande. Tuy nhiên, Country Garden có số lượng dự án đang chờ xử lý là 3.121 dự án, nhiều gấp 4 lần so với đối thủ. Do đó, sự sụp đổ của Country Garden có thể sẽ gây ra tác động lớn hơn so với Evergrande. Tính đến ngày 30 tháng 9, Country Garden đã giao khoảng 420.000 căn nhà mới ở Trung Quốc và khoảng 280.000 căn vẫn chưa được giao[6]. Nếu Country Garden không giao được tài sản, Trung Quốc sẽ phải đối mặt với một vấn đề lớn vì người mua nhà đã trả trước và đăng ký thế chấp. Mọi người sẽ mất các khoản thế chấp mà không sở hữu nhà, dẫn đến tình trạng bất ổn xã hội đáng kể. Có tới 70% tài sản của người Trung Quốc được đầu tư vào bất động sản tại nền kinh tế lớn thứ hai thế giới, và bất kỳ thảm họa nào có thể xảy ra đều có thể tác động nghiêm trọng đến mức tiêu dùng nội địa của nước này vốn đã suy giảm trong thời kỳ kinh tế suy giảm như hiện tại.
Thứ hai, làm giảm sự phát triển của các ngành kinh tế liên quan. Niềm tin vào lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc đã lung lay kể từ sự sụp đổ của Evergrande. Tình hình khó khăn hiện tại của Country Garden lại khơi dậy nỗi lo sợ trong dư luận. Thị trường bất động sản suy giảm mạnh sẽ dẫn đến việc giảm đầu tư vào bất động sản, gây ảnh hưởng lớn đến ccacs khoản đầu tư tư nhân khác, ví dụ như xây dựng, đồ nội thất,… và thậm chí ảnh hưởng đến nợ của chính quyền địa phương.
Là công ty bất động sản hàng đầu Trung Quốc, tác động thị trường của cuộc khủng hoảng nợ của Country Garden sẽ rất lớn và có thể sẽ ảnh hưởng đến lĩnh vực ngân hàng của nước này. Cùng với Evergrande trước đó, cuộc khủng hoảng nợ của của Country Garden sẽ làm gia tăng các lỗ hổng trong lĩnh vực tài sản, ngân hàng và phi ngân hàng vốn có mỗi quan hệ chặt chẽ với nhau ở Trung Quốc, gây ổn định đến sự ổn định của hệ thống tài chính ở nước nay và có khả năng lan sang thị trường vốn quốc tế. Nếu các ngân hàng Trung Quốc cuối cùng không thể xử lý cú sốc này và các khoản nợ xấu của họ tăng lên ồ ạt, một cuộc khủng hoảng tài chính ở Trung Quốc chắc chắn sẽ kéo theo nhiều hậu quả tệ hơn nữa.
Các vấn đề trong ngành bất động sản cũng lan sang các công ty ủy thác tài chính của Trung Quốc, nơi mang lại lợi nhuận đầu tư cao hơn lãi suất tiền gửi ngân hàng thông thường và thường đầu tư vào các dự án bất động sản. Quỹ tín thác Zhongrong International Trust, công ty quản lý tài sản trị giá khoảng 85 tỷ USD, gần đây cũng gặp khó khăn tài chính và không thể trả được tiền cho các nhà đầu tư.
Thứ ba, làm giảm nguồn tiền của chính quyền địa phương. Bất động sản từ lâu đã gắn với nguồn tài chính của chính quyền địa phương thông qua việc bán đất. Khủng hoảng của Country Garden nói riêng và ngành bất động sản nói chung tại Trung Quốc đã khiến các khoản vay của chính quyền địa phương gia tăng đáng kể trong năm nay. Theo số liệu chính thức từ Đảng Cộng sản Trung Quốc, vào cuối năm 2022, tổng nợ của chính quyền địa phương là 35,07 nghìn tỷ NDT, tương đương 5,01 nghìn tỷ USD. Trong 9 tháng đầu năm 2023, Trung Quốc đã phát hành khoảng 1,01 nghìn tỷ USD trái phiếu chính quyền địa phương, tăng 11% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, khoảng 42,86 tỷ USD là trái phiếu tái cấp vốn, tăng 41% so với cùng kỳ năm 2022[7]. Trái phiếu tái cấp vốn liên quan đến việc đảm bảo nguồn tài trợ mới để giải quyết các khoản nợ trước đó. Do doanh thu từ bán đất của chính quyền địa phương bị sụt giảm đáng kể do thị thường bất động sản suy thoái, khoảng 90% số tiền gốc trả nợ trái phiếu chính quyền địa phương đến hạn được thực hiện qua việc phát hành trái phiếu tái cấp vốn.
Thứ tư, giảm môi trường thu hút đầu tư nước ngoài. Những khó khăn tài chính của Country Garden và Evergrande, kết hợp với xu hướng đi xuống hiện tại của nền kinh tế Trung Quốc và mối quan hệ căng thẳng giữa Hoa Kỳ, Trung Quốc và Liên minh châu Âu, sẽ khiến các nhà đầu tư tích cực điều chỉnh tỷ lệ đầu tư của họ vào các thị trường mới nổi ở Trung Quốc. Khi rủi ro gia tăng tại các thị trường mới nổi, các quỹ đầu tư có thể sẽ giảm tỷ trọng đầu tư vào thị trường Trung Quốc. Do đó, họ sẽ giảm tiếp xúc với Trung Quốc trong tương lai, điều này sẽ có tác động tiêu cực đến sự nhiệt tình và quy mô đầu tư vào thị trường Trung Quốc.
Đối với thế giới
Việc vỡ nợ và khả năng phá sản của Country Garden có thể có tác động lan tỏa đến thị trường tài chính quốc tế. Theo The Washington Post, một sự sụp đổ hoàn toàn có thể làm suy yếu hệ thống tài chính trị giá 60 nghìn tỷ USD của Trung Quốc và gây chấn động nền kinh tế thế giới.
Chuyên gia kinh tế khu vực châu Á – Thái Bình Dương tại Natixis ở Hồng Kông, Alicia García-Herrero cho rằng: “Do các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc nắm giữ số nợ nước ngoài tương đối nhỏ nên nền kinh tế toàn cầu không được coi là có nguy cơ cao xảy ra khủng hoảng tài chính như trường hợp của Lehman Brothers ở Mỹ năm 2008. Tuy nhiên, quy mô của nền kinh tế Trung Quốc chiếm gần 20% GDP toàn cầu, có nghĩa là một đợt suy thoái lớn vẫn có thể ảnh hưởng nghiêm trọng đến tăng trưởng toàn cầu. Và tác động này là do mức tăng trưởng thấp của nền kinh tế Trung Quốc, chứ không phải do tác động tài chính.
Do Trung Quốc đã trở thành động lực tăng trưởng quan trọng của nền kinh tế toàn cầu và xét đến vai trò quan trọng của lĩnh vực bất động sản ở Trung Quốc, tốc độ tăng trưởng kinh tế chậm lại ở Trung Quốc có thể hạn chế triển vọng tăng trưởng toàn cầu. Theo dữ liệu nghiên cứu của BCA, trong thập kỷ qua, Trung Quốc đóng góp hơn 40% vào tăng trưởng kinh tế toàn cầu, trong khi Mỹ và Khu vực đồng Euro lần lượt đóng 22% và 9%[8]. Diễn đàn Kinh tế Thế giới đã ước tính rằng, nếu GDP của Trung Quốc giảm 1 điểm phần trăm sẽ khiến GDP toàn cầu giảm 0,3%. Trong khi đó, bất động sản chiếm khoảng 25%-30% GDP của Trung Quốc. Sự suy thoái của bất động sản và các ngành liên quan sẽ trực tiếp làm giảm mức tăng trưởng GDP của nước này, và cũng làm chậm lại mức tăng trưởng của kinh tế toàn cầu. Ngoài ra, tăng trưởng kinh tế chậm ở Trung Quốc có thể ảnh hưởng tiêu cực đến mức độ đầu tư của các nhà đầu tư và thị trường quốc tế đối với tài sản tài chính của Trung Quốc, dẫn đến việc đánh giá lại rủi ro, bán tháo và thậm chí là làm suy giảm khẩu vị rủi ro toàn cầu (Global Risk Appetite).
Nhìn lại cuộc khủng hoảng năm 2008, một phần là do sự bùng nổ bất động sản quá nóng ở Mỹ, và sự tăng trưởng nhanh chóng của hoạt động cho vay thế chấp đột ngột dừng lại. Cả hai đều có điểm chung về sự phát triển của bong bóng bất động sản và nguồn tiền đột ngột dừng lại. Tuy nhiên, có nhiều điểm khác biệt để Country Garden không phải là Lehman Brothers thứ hai. Điểm bùng phát của cuộc khủng hoảng 2008 là sự phá sản của ngân hàng Lehman Brothers. Sự sụp đổ của ngân hàng lớn thứ 4 ở Mỹ (tại thời điểm đó) đã tác động trực tiếp đến nền kinh tế thế giới và mở đầu cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008. Trong khi đó, Country Garden dù là công ty bất động sản lớn nhất Trung Quốc, một định chế trong ngành bất động sản vỡ nợ không thể tạo ra tác động trực tiếp đến thị trường tài chính thế giới nói riêng hay nền kinh tế toàn cầu nói chung và đủ lớn để tạo ra một cuộc khủng hoảng ở cấp độ toàn cầu. Ngoài ra, Country Garden chỉ mới vỡ nợ trái phiếu nước ngoài, họ chỉ mới ở điểm ban đầu trong một cuộc khủng hoảng tài chính cấp tập đoàn. Vẫn còn những cơ hội để họ cơ cấu nợ, Country Garden sở hữu tài sản thực là bất động sản, cho phép tập đoàn này gán nợ trong trường hợp xấu nhất. Đồng thời, Country Garden là nhà phát triển bất động sản lớn ở Trung Quốc, chính quyền Bắc Kinh hiểu rõ nhưng hậu quả mà nó có thể mang lại khi phá sản với nền kinh tế quốc gia. Do đó, Trung Quốc sẽ cố gắng hỗ trợ tập đoàn này trong giai đoạn khủng hoảng. Ngoài ra, mối quan hệ giữa các công ty bất động sản là khá độc lập, khác với mạng lưới các ngân hàng, những tác động lẫn nhau giữa các công ty bất động sản không quá nhiều, thường mang yếu tố tâm lý nhiều hơn, khác với lĩnh vực tài chính.
Trung Quốc sẽ làm gì để ngăn chặn cuộc khủng hoảng lan rộng?
Theo luật Phá sản Doanh nghiệp tại Trung Quốc, trong trường hợp doanh nghiệp không thể trả hết các khoản nợ đến hạn và tài sản của doanh nghiệp không đủ để trả hết các khoản nợ thì các khoản nợ sẽ được thanh lý. Hiện Country Garden vẫn chưa vỡ nợ trái phiếu nội địa, do đó, chưa thể kết luận liệu Country Garden có phá sản không, hay họ có thể tái cơ cấu nợ thành công và vượt qua khủng hoảng này. Vì hoạt động kinh doanh của họ vẫn tạo ra một lượng doanh thu nhất định để trả một số khoản nợ. Ngoài ra, với tiền lệ từ Evergrande, Country Garden với tư cách là một nhà phát triển bất động sản lớn nhất tại Trung Quốc (theo doanh thu), tập đoàn này dự kiến sẽ nhận được một số hình thức bổ sung từ Chính phủ Trung Quốc bởi nó được cho là “quá lớn để sụp đổ”. Điều này có thể giúp hoạt động của Country Garden có thể tiếp tục ít nhất là để cầm sự qua giai đoạn khủng hoảng.
Wildau của Teneo cho rằng Các nhà lãnh đạo Trung Quốc có mức độ kiểm soát hệ thống tài chính và nền kinh tế cao hơn nhiều sơ với các nhà hoạch định ở Mỹ năm 2008. Do đó, họ các công cụ để ngăn chặn một cuộc khủng hoảng nghiêm trọng.
Các ngân hàng đã giảm lãi suất để hỗ trợ người dân mua nhà. Một số thành phố cũng đã dỡ bỏ các hạn chế mua nhà từ tháng 7. Tuy nhiên, những nỗ lực này vẫn chưa đạt được hiệu quả do lực cầu vẫn còn yếu, người mua nhà quan ngại trước xu hướng giá nhà liên tục giảm và nỗi lo lắng các chủ đầu tư cạn kiệt thanh khoản sẽ không thể hoàn thiện các căn hộ để bàn giao. Bình quân giá nhà tại Trung Quốc đã giảm tháng thứ ba liên tiếp vào tháng 9/2023[9].
Kinh nghiệm cho Việt Nam
Sự sụp đổ của Evergrande trước đó và tình trạng khủng hoảng của Country Garden là một bài học cho cả các nhà hoạch định chính sách lẫn các nhà kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.
Sự cân bằng giữa hệ thống tài chính và hạn chế đầu cơ bất động sản là mỏng manh. Có thể thấy rằng chính sách ‘Ba lằn ranh đỏ” của Trung Quốc mặc dù giúp nước này kiểm soát nguồn cung bất động sản dư thừa và ổn định giá nhà, tuy nhiên, nó cũng dẫn đến những khó khăn nguồn vốn cho các nhà phát triển bất động sản. Mà trong đó, các doanh nghiệp lớn nhất như Country Garden và Evergrande đều không thể tránh khỏi. Thị trường bất động sản và tài chính của Việt Nam và Trung Quốc có những nét tương đồng. Dù không nghiêm trọng như Trung Quốc, thị trường bất động sản Việt Nam cũng đang phải đối mặt với những khó khăn, nhiều doanh nghiệp vẫn gánh nợ vì không thể tiếp tục dự án. Việc cân bằng nguồn tiền của các chủ đầu tư và đảm bảo khả năng thanh toán nghĩa vụ nợ là bài toán mà các cơ quan chính quyền cần phải giải quyết.
Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước… cần có trách nhiệm tăng cường các biện pháp kiểm tra các trái phiếu được phát hành bởi doanh nghiệp bất động sản, ngăn chặn những doanh nghiệp yếu kém, không đủ năng lực tài chính để thực hiện nghĩa vụ nợ. Đồng thời, nỗ lực rà soát các dự án đầu tư ma, không có thật, mà các doanh nghiệp bất động sản tạo ra để huy động vốn. Những khoản nợ thiếu tài sản đảm bảo và nợ dưới chuẩn cần được xem xét rủi ro một cách cẩn thận, không được để lý do kích thích tiêu dùng trong bối cảnh kinh tế khó khăn trở thành tác nhân gây ảnh hưởng xấu đến sự phát triển ổn định và bền vững của nền kinh tế.
Đối với các nhà phát triển bất động sản, chỉ có một số cách cơ bản để huy động vốn cho dự án, đó là vay ngân hàng hoặc các tổ chức tài chính, phát hành trái phiếu và cuối cùng là bán tài sản hiện có hoặc tài sản tương lai. Trong nhiều trường hợp, các nhà phát triển bất động sản bán các căn hộ chưa xây dựng theo phương pháp kêu gọi đầu tư từ đân chúng, sau khi xây xong dự án, họ sẽ bàn giao lại cho chủ sở hữu. Ở Việt Nam, hình thức này cũng được áp dụng phổ biến. Do đó, nếu Việt Nam có một vài doanh nghiệp rơi vào tình trạng như Country Garden hoặc Evergrande sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến sự ổn định của nền kinh tế. Nhà nước cần làm rõ với doanh nghiệp bất động sản về vai trò của họ trong nền kinh tế, đồng thời tạo điều kiện, hỗ trợ các doanh nghiệp ngay khi gặp khó khăn từ lúc ban đầu, không để vấn đề trở nên quá lớn để kiểm soát. Các doanh nghiệp bất động sản cũng cần có ý thức tự nâng cao mức độ an toàn tài chính của doanh nghiệp, để đối phó với những thách thức trong môi trường kinh tế khó khăn hiện tại./.
Tác giả: Thi Thi
Bài viết thể hiện quan điểm cá nhân của tác giả, không nhất thiết phản ánh quan điểm của Nghiên cứu Chiến lược. Vui lòng không sao chép khi chưa được phép. Mọi trao đổi học thuật và các vấn đề khác, quý độc giả có thể liên hệ với Ban Biên tập quan địa chỉ mail: [email protected]
Tài liệu tham khảo
[1] Indrajit Basu, China Evergrande Alters Terms of Proposed Restructuring, The Epoch Times, https://www.theepochtimes.com/china/china-evergrande-alters-terms-of-proposed-restructuring-5513884
[2] Pearl Liu and Enda Curran, How Country Garden Plays Into China’s Property Mess, The Washington Post, https://www.washingtonpost.com/business/2023/10/25/what-is-happening-with-country-garden-2007-hk-and-its-debt/e1477030-7396-11ee-936d-7a16ee667359_story.html
[3] Michelle Toh, Laura He and Diksha Madhok, How Country Garden became the new face of China’s spiraling property crisis, CNN Business, https://edition.cnn.com/2023/10/26/business/how-country-garden-became-the-new-face-of-chinas-spiraling-property-crisis/index.html
[4] The Guardian, “Evergrande lenders appoint receiver to seize Hong Kong HQ – sources”, https://www.theguardian.com/business/2022/sep/08/evergrande-lenders-appoint-receiver-hong-kong-hq-china-developer
[5] John Power, As China’s property crisis grows, is the global economy at risk?, Al Jazeera, https://www.aljazeera.com/economy/2022/8/30/what-chinas-property-crisis
[6] Jessica Mao, China’s Property Giant Country Garden Launches Overseas Debt Restructuring Amidst Crisis, The Epoch Times, https://www.theepochtimes.com/china/chinas-property-giant-country-garden-launches-overseas-debt-restructuring-amidst-crisis-5511406
[7] Grace Hsing and Olivia Li, China Unleashes New Bonds, Monetary Expansion in Response to Growing Developer Debt Crisis, The Epoch Times, https://www.theepochtimes.com/china/china-unleashes-new-bonds-monetary-expansion-in-response-to-growing-developer-debt-crisis-5512053
[8] J. Edward Moreno, 关于中国的房地产危机，你应该知道的, The New York Times, https://cn.nytimes.com/business/20230822/china-economy-real-estate-crisis/
[9] Clare Jim and Liangping Gao, China property market shows little signs of revival despite stimulus, Reuters, https://www.reuters.com/world/china/china-property-market-shows-little-signs-revival-despite-stimulus-2023-10-20/
